La Ville de Genève s’est fixée comme ambition d’être «100% renouvelable et zéro émission de CO2 en 2050». L’objectif principal est de désengager la ville des énergies fossiles, tout en diminuant les besoins pour faciliter la transition vers des énergies renouvelables.
Un projet pour le moins ambitieux que nos équipes ont tenté de mettre en perspective avec le parc immobilier de Genève.
Décryptage autour d’une transition énergétique qui peine encore à s’inscrire dans la vie des genevois.
Le cycle des restaurations
En premier lieu, il semble important de rappeler que l’activité humaine représente à elle seule la
cause majeure de l’augmentation du CO2 dans l’atmosphère. Le chauffage d’origine fossile et la mobilité constituent deux grandes sources de pollution. Ainsi en Suisse, plus de 50% de l’énergie primaire consommée est dédiée au chauffage et à la production d’eau chaude sanitaire. À noter que 90% de ces besoins de chaleur sont issus d’énergies fossiles telles que le mazout et le gaz. Des chiffres parlants qui viennent bousculer les objectifs posés par la ville de Genève dans un contexte ou de nombreux travaux de nature énergétique sont à entreprendre pour assainir les habitations du canton. Aujourd’hui le taux des rénovations pour l’ensemble des 18 000 immeubles et 25 000 villas du canton représente moins de 1% des demandes d’autorisations annuelles formulées auprès de l’administration. Un chiffre qui nous place donc à la traine concernant l’assainissement du patrimoine bâti. Pourtant, bien que l’objectif fixé d’ici 2050 peut sembler quelque peu optimiste, il doit être mis en relation avec un réel désengagement à la dépendance fossile qui s’avère désormais obligatoire. Le temps est venu pour tous les acteurs de ce domaine de pouvoir se projeter dans une transition énergétique intelligemment pensée et d’évaluer l’ensemble des cycles des rénovations des immeubles qui nous entourent. À titre d’exemple, la durée de vie moyenne d’une chaudière se situant entre 20 et 25 ans et celle d’une étanchéité de toiture autour de 30 ans, cela permet de créer en permanence un terreau d’actions et d’opportunités d’assainissement à haute valeur énergétique. Les constructions réalisées à Genève dans les années 60-80 constituent un réel challenge pour l’avenir. Ces habitations reflètent pour la plupart l’âge d’or du béton, souvent mal isolées ce qui en fait des immeubles hyper énergivores,
en d’autres mots, des passoires énergétiques. Un phénomène en majeure partie dû au manque de connaissances liées à la thermique de cette époque.
Les déperditions d’énergies
Les déperditions d’énergies représentent les pertes thermiques dues aux différentes parois et ouvertures de la maison. Comme indiqué sur le schéma ci-joint, les fenêtres et les systèmes d’aération représentent à eux seuls 20% de déperditions. Cheminées, hottes, toitures : les pertes dues aux fuites d’air sont nombreuses. Alors que la courbe des prix de l’énergie a tendance à grimper, un logement mal isolé peut vite devenir cher à chauffer. C’est pourquoi, avant de penser énergies renouvelables, il est primordial de bien connaître l’isolation de son logement pour ensuite prioriser les travaux à réaliser et même profiter par la suite de gains d’énergies !
Texte de Militine Brulé.
LES CONSEILS DE L’EXPERT, STEPHANE ROBYR, DIRECTEUR PROPERTY CHEZ M3 REAL ESTATE – Stéphane Robyr interviewé pour FLAT.
FLAT : Quelles sont, pour les proprietaires d’immeubles, les demarches à suivre pour atteindre ces objectifs ?
Stéphane Robyr : Chez m3 REAL ESTATE, nous tentons d’avoir un regard pragmatique concernant la gestion énergétique d’un immeuble et nous tenons à le partager avec nos propriétaires. En premier lieu, il est nécessaire de comprendre leurs besoins. Pour cela nous prenons en compte la période de construction, la typologie et la qualité de l’ensemble des matériaux afin d’établir un bilan technique et énergétique fiable. Avec le concours de précieux partenaires spécialisés tel que la société Signa-Terre SA, nous avons créé une banque de données techniques des éléments de construction pour nous permettre d’estimer avec certitude la qualité des matériaux, l’état de dégradation et les cycles de restauration. Nous nous interrogeons régulièrement sur le suivi de la consommation, cela nous permet d’intervenir de façon ciblée et rapide pour prévenir les dérives. L’observation attentive de nos biens en gérance permet également d’entreprendre avec certitude certains travaux, de les rendre plus efficaces et souvent rentables. Dans un esprit de confiance et de conseils auprès de notre clientèle, nous pouvons attester chez m3 REAL ESTATE que toutes les actions d’assainissement énergétiques entreprises peuvent être qualifiées et quantifiées en termes de performance à atteindre.
FLAT : Des aides financieres existent elles ?
S.R : L’année 2017 est une aubaine pour les travaux de rénovation, avec des subventions qui ont quasiment doublées ces dernières années. Nous passons donc de subventions moyennes de 5-15% à 10-25% du coût énergétique performant visé. De plus, nous sommes dans un climat d’emprunt bancaire extrêmement propice aux travaux de rénovation, la fiscalité en vigueur peut s’avérer encourageante pour compléter la vision économique et technique d’un projet. Le programme Eco21 proposé par les SIG est un bon exemple parmi tant d’autres, il offre des solutions concrètes à travers des formations d’entreprises et des conseils mais également des primes aux économies de consommation électrique réalisées. Pour chaque projet désiré, il existe des méthodes constructives efficaces, des solutions financières et des opportunités de subventions qui peuvent être des éléments déclencheurs importants à la décision. Dans ce contexte général, il est possible de rêver au «100% renouvelable et zéro émission de CO2 en 2050».
L’observation attentive de nos biens en gérance permet également d’entreprendre avec certitude certains travaux, de les rendre plus efficaces et souvent rentables.
— Stéphane Robyr, Directeur Property