Présentée par Enzo Lo Bue. Une émission consacrée à la Chambre Genevoise Immobilière et à la zone de développement à Genève avec Pascal Pétroz, Président du groupement des propriétaires d’appartement de la Chambre Genevoise Immobilière (CGI).
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Présentée par Enzo Lo Bue. Une émission consacrée au patrimoine avec Rémy Pagani, Conseiller administratif, en charge du Département des constructions et de l’aménagement, à Genève.
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Les notions de prix et valeur sont des éléments essentiels du domaine de l’immobilier. Il est fréquent d’entendre ça et là des discussions affirmant que le prix et la valeur sont identiques, que la valeur permet de confirmer un prix, qu’un objet s’est vendu à la valeur de « x » milliers de francs, in fine qu’un amalgame entre prix et valeur soit réalisé.
Ces affirmations sont renforcées par l’apparition de sociétés prônant le modèle économétrique utilisant la quantification du passé pour illustrer le présent. Ces dernières offrent en effet une valeur de marché basée sur l’ensemble des transactions passées grâce à la décomposition du bien en de multiples caractéristiques (étage, surface, orientation, etc.).
Mais alors est-ce que la valeur de marché est toujours équivalente au prix payé ? La question serait plutôt : doit-on pouvoir systématiquement valider un prix à travers une valeur ?
La valeur vénale ou valeur de marché est souvent définie comme le prix pouvant être obtenu entre un acquéreur et en vendeur consentants et non liés dans des conditions de marché libre dans un délai de commercialisation suffisamment long (généralement 12 mois). On constate à travers cette longue définition que prix et valeur sont assimilés.
Le prix pourtant est la constatation « ex post » d’une entente entre les parties. Il s’agit alors d’un montant obtenu à un instant « t » qui satisfait les deux parties.
La valeur, en revanche, est une notion qui illustre un bien selon ses caractéristiques. Elle se doit d’être basée sur des fondamentaux et des critères les plus objectifs afin d’obtenir une évaluation juste de l’objet et une certaine durabilité des hypothèses retenues.
In fine, selon la situation, l’acquéreur et le type d’objet, ces deux notions peuvent se recouper ou non.
Pour des biens de consommation, un échantillon solide de transactions récentes permet de conserver une bonne appréciation de la valeur de marché du bien. Les tendances actuelles sont alors bien prises en compte. En revanche, que se passe-t-il si votre objet échappe aux critères les plus répandus sur le marché ou que les transactions aient fortement ralenti ces derniers mois ? L’appréciation de la valeur sera biaisée, à cause d’un modèle de prix trop ancien par rapport au marché actuel (et nous savons bien que la volatilité du marché est forte et rapide), ou par des données comparables insuffisantes pour apprécier les caractéristiques propres du bien. Ce genre de constatation peut être faite lorsque nous évaluons des objets dits moins standard (résidence secondaire, objet de luxe, mazot, objet atypique, etc.).
L’appréciation de la valeur sera alors beaucoup plus subjective. Un acquéreur qui a un coup de cœur pour une résidence secondaire au cœur des Alpes pourrait être prêt à payer un prix qu’un expert ou un modèle économétrique n’arriverait pas à valider (parce que l’incidence foncière est trop élevée, les coûts non plausibles, le cercle d’acquéreur potentiel limité, etc.). Un propriétaire qui construit un sublime palace au fin fond d’une commune sans accès, à la fiscalité peu attrayante et à la demande presque nulle, pourra-t-il se prévaloir d’une valeur équivalente au prix de revient ?
Pour des biens de rapport (ou de rendement), l’affirmation est encore plus sujette à discussion. Les modèles économétriques fluctuent plus du fait des nombreux facteurs pouvant influencer la valeur et donc le prix si l’on se réfère à la promesse. Bien évidemment, la valeur de rendement est basée avant tout sur deux critères, l’état locatif et le taux de capitalisation. Mais derrière ces deux concepts « simples », il peut y avoir des multitudes d’hypothèses qui donneront au final des valeurs qui varient fortement.
Un expert immobilier va prendre en compte une série de paramètres qui permettra une durabilité du résultat. Lorsque l’on évalue un bien de rendement, que nous le calculions selon la méthode de capitalisation classique ou un modèle DCF, l’hypothèse première du modèle est la pérennité du flux. En effet, le montant capitalisé et actualisé est supposé encaissé sur une période de 100 ans à l’infini selon la méthode. L’expert se doit alors d’imaginer tous les facteurs et les besoins nécessaires à l’objet évalué afin de garantir le revenu net encaissé. Bien évidemment, il n’est pas possible de prédire l’avenir mais sur la base du marché actuel et passé, il est possible d’anticiper les besoins et les tendances futur.
Le prix et la valeur ne sont pas toujours identiques.
Le prix est basé sur des éléments du marché à court terme.
La valeur découle d’une réflexion plus durable dans le temps.
Cette durabilité n’est pas tout le temps démontrée du point de vue des acquéreurs. En effet, les exigences de placement sont telles que cet aspect passe parfois au second rang. Il a toujours été admis que l’immobilier était peu liquide et plus difficile à gérer que d’autres formes de placement. La vente d’un immeuble requiert un processus plus long que celle d’une action par exemple. Et pourtant à en observer les transactions actuelles, la pérennité de l’investissement paraît être un facteur de décision minime au vu du manque d’alternative à court terme. La situation en Suisse provoque une augmentation des investissements dans l’immobilier. Aussi, la facturation des comptes courants incite pour partie à tenter de placer ses liquidités coûte que coûte.
Cela a pour conséquence une prime de marché très importante avec des rendements bruts et nets au plus bas historiques et rendant même l’accès extrêmement difficile pour celui qui doit recourir à l’endettement. Le prix payé reflète ici la situation de marché particulière à l’instant « t » mais oublie parfois le passé tout comme la projection future. On peut donc voir en ces récentes transactions une approche basée sur le prix plutôt que sur la valeur. Que se passerait-il si les taux de capitalisation remontaient : Une baisse de la valeur du patrimoine qui rendrait à posteriori le placement moins avantageux.
Il n’y a donc pas nécessairement une corrélation entre prix et valeur. Nous pourrions définir ceci : la valeur est une constatation subjective de critères objectifs alors que le prix est une constatation objective de critères subjectifs.
Présentée par Enzo Lo Bue. Une émission avec Thierry Apothéloz, Conseiller d’Etat chargé du Département de la Cohésion sociale et Vincent Clapasson, Expert Immobilier chez m3.
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Abdallah Chatila, fondateur et président de m3, a toujours fait de la diversification de ses activités sa force. Il structure ses affaires et lance ainsi m3 GROUPE.
Ancrées sur le marché local, les activités d’m3 se déploient sur les domaines phares du tissu économique et culturel genevois. Axé sur trois pôles d’activité, l’immobilier, hôtellerie et la restauration, m3 GROUPE investit toute son expertise et sa créativité au service d’un plus grand rayonnement de Genève.
« Cette nouvelle structure n’est pas une révolution mais une évolution de la marque ! C’est tout simplement une suite logique. Les affaires se développent et nous souhaitons désormais capitaliser sur la force d’un groupe. Notre ambition est de jouer un rôle dans la modernisation et la transformation du canton en préservant cet environnement exceptionnel et la qualité de vie qui y règne. » s’exprime Abdallah Chatila.
Fidèle à ses valeurs d’excellence, de confiance et d’engagement, la société a grandi pour devenir aujourd’hui un acteur aussi incontournable qu’atypique par sa démarche dans le paysage genevois.
« Pour être solide et pérenne toute activité doit se nourrir d’une vision. Notre ambition à travers m3 est d’apporter une approche différente à tout ce que nous entreprenons, d’innover pour contribuer à dessiner la Genève de demain. C’est pourquoi la signature de m3 est désormais « Genève autrement » ajoute le président du groupe.
Réunis sous trois pôles d’activités, m3 GROUPE est constitué à ce jour de sept marques.
Autour de cette activité qui est son cœur de métier depuis 1950, m3 a développé au fil des années des sociétés spécialisées couvrant absolument tous les métiers de l’immobilier.
m3 est aujourd’hui en mesure d’offrir son expertise et d’accompagner ses clients dans tous leurs projets d’achat, de vente, de location, d’investissement, de construction ou de rénovation.
Cinq sociétés actives dans l’immobilier : m3 Gérance, m3 Ventes, m3 Conseil & investissement, m3 Architecture et, m3 Développement.
(sous m3 HOSPITALITY)
Lancée en 2017, m3 Hospitality accompagne le processus de création puis de réalisation d’un hôtel pour ensuite le gérer dans sa globalité. Elle propose également de louer les bâtiments à usage hôtelier qu’elle gère, donnant ainsi au propriétaire le confort d’un revenu garanti et la possibilité de revaloriser son patrimoine grâce à un bail de longue durée. Le premier m3 hôtel d’une longue série, ouvrira ses portes au printemps 2019 à Ferney Voltaire. Ensuite ont été confirmés un hôtel Rue du Prince à Genève (100 chambres pour fin 2020) et un hôtel à Pont-Rouge (200 chambres pour 2022).
(sous m3 RESTAURANTS)
m3 RESTAURANTS est gourmande en ouverture ! Elle a pour ambition d’enrichir l’offre de nouvelles tables à Genève en créant des lieux aux concepts originaux, créateurs de convivialité. En prévision une trentaine voire une quarantaine d’établissements devraient voir le jour. Pour début 2020, 7 sont déjà confirmés dont le Sesflo à Champel récemment repris par le groupe. La réouverture est programmée pour la fin de l’année.
Présentée par Enzo Lo Bue. Une émission consacrée au développement du PAV, avec Emmanuel Chaze, responsable de la planification du projet PAV (Praille, Acacias, Vernets).
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Présentée par Enzo Lo Bue. Une émission consacrée à la plateforme d’apporteur d’affaires immobilier Lok-iz avec Lamia Hanafi, Co-fondatrice de Lok-iz, ainsi qu’à la plateforme de Crowdfunding immobilier Foxstone avec David El-Eini, Co-fondateur et COO de Foxstone
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Présentée par Enzo Lo Bue. Une émission consacrée à l’avancement de la plage des Eaux-Vives avec Alexandre Wisard, responsable du Service du lac, de la renaturation des cours d’eau et de la pêche du canton.
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Présentée par Enzo Lo Bue. Sujet du jour : l’architecture humanitaire. Invités: Katrien Vertenten et Lucas Camponovo pour l’association « VOLTA » et Jérôme Prekel de l’association Morija.
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